Leasing nieruchomości i obiektów wolnostojących

fot.: www.unsplash.com

Ogromna większość przedsiębiorców i spółek do prowadzenia biznesu potrzebuje powierzchni lub nieruchomości. Biura, hale produkcyjne, magazyny, garaże czy place do składowania mogą być wynajmowane albo kupione na własność. Czasem stanowią one również inwestycję dla firmy gdy przeznaczone są na dalszy podnajem. Przyjrzymy się tutaj czy i przy jakich warunkach mogą one być przedmiotem umowy leasingu.

Klasyczne nieruchomości

Na początku podkreślmy, że leasing nieruchomości nie jest jeszcze w Polsce tak popularny jak leasing innych środków trwałych. Również porównując nasz rynek do zagranicznych gospodarek transakcje w nieruchomościach stanowią niższy odsetek całości. Według danych Związku Polskiego Leasingu nieruchomości stanowią średnio ok. 1% wolumenu wszystkich transakcji w Polsce, gdy w całej Europie rocznie finansuje się w ten sposób ponad 3% wszystkich aktywów. Najpopularniejsze wśród Polskich przedsiębiorstw są inwestycje w obiekty handlowo-usługowe oraz biurowe. Finansowane są też hotele, budynki przemysłowe i wiele innych przedmiotów na trwałe związanych z gruntem. Firmy leasingowe bardzo często ograniczają dostęp do takiej formy finansowania zakupu wprowadzając minimalne kwoty, które rzadko kiedy są niższe niż 10mln złotych. Dlatego leasingiem nieruchomości nie można sfinansować zakupu lokalu usługowego, małego sklepu osiedlowego czy nieruchomości mieszkalnej na wynajem. Wiele firm leasingowych działa w grupie kapitałowej banków i finansowanie małych inwestycji narusza ich interesy związane z finansowaniem takich nieruchomości kredytami inwestycyjnymi. Klienci nie uzyskają też leasingu na samą działkę gruntu, niezależnie od jej przeznaczenia, przede wszystkim z uwagi na fakt, że sam grunt nie będzie na siebie zarabiał w sposób bieżący, ale także dlatego, że gruntów się nie amortyzuje, zatem nie ma możliwości sfinansowania ich leasingiem operacyjnym. Co prawda przy dużej inwestycji sam grunt jest często przedmiotem odrębnej umowy leasingu finansowego, ale jest to wtedy transakcja łączona wraz z leasingiem na zabudowania na tej działce. Z pewnością trudny do sfinansowania będzie też zakup lub leasing zwrotny nieruchomości wybudowanej kilkadziesiąt lat temu i nie remontowanej lub nie modernizowanej, o znacznym stopniu zużycia. Warto zwrócić uwagę na fakt, że przedmiotem leasingu musi być gotowy przedmiot. Dlatego chcąc sfinansować budowę obiektu na własnej działce najpierw trzeba będzie posiłkować się kredytem pomostowym. Później zostanie on zrefinansowany (często w ramach tej samej grupie kapitałowej) przez firmę leasingową po oddaniu budynku do użytkowania.

Istotne wymagania

O tym też przeczytasz:

[ZAKUPIONE] Oklejarka prostoliniowa Casadei Flexa 27A

Leasing zwrotny – dla kogo i w jakich przypadkach?

Aby można było skorzystać z leasingu na nieruchomość muszą zostać spełnione określone warunki. Po pierwsze dla nieruchomości musi być wyodrębniona osobna księga wieczysta z zapewnieniem drogi dojazdowej albo służebnością przejazdu przez inną działkę. Warto, żeby księga była prowadzona tylko dla danego budynku, tzn. żeby nie dotyczyła ona innych naniesień, gdyż w takim przypadku konieczny będzie zakup również tych pozostałych zabudowań. Jeśli chcemy oddać w leasing tylko jedną z kilku nieruchomości na danej działce, konieczny będzie w pierwszej kolejności jej podział geodezyjny i wyodrębnienie w księdze wieczystej. Stan prawny nieruchomości musi być też uregulowany. Nie jest możliwy zakup przez firmę leasingową budynku, który wystaje na sąsiednią działkę, albo co do którego nie jest jasny stan właścicielski. Leasing będzie polegał na zakupie zabudowanej nieruchomości gruntowej, zatem umowa leasingu i sprzedaży zawierana jest w formie aktu notarialnego. Trzeba się przy tym oczywiście też liczyć z dodatkowymi kosztami taksy notarialnej i podatku od czynności cywilnoprawnych. Do wydania decyzji leasingowej prawdopodobnie konieczna też będzie wycena rzeczoznawcy z uwzględnieniem wartości przy wymuszonej sprzedaży. W takim przypadku niemałe znaczenie ma więc lokalizacja nieruchomości, z korzyścią na rzecz dużych miast i rozwijających się terenów przemysłowych, w odróżnieniu od mniejszych miejscowości i mniej zurbanizowanych terenów. Budynek musi też zostać ubezpieczony od ognia i zdarzeń losowych, co może mieć istotne znaczenie dla firm związanych z branżą drewnianą, papierniczą lub przetwórstwem tworzyw sztucznych, gdzie składki mogą być wysokie.

Budynki niezwiązane trwale z gruntem

Wielu przedsiębiorców nie potrzebuje budować lub kupować dużych powierzchni do zrealizowania swoich potrzeb. Nie chcą jednak korzystać z usług centrów logistycznych i wynajmować od nich powierzchni magazynowych lub produkcyjnych. Z uwagi na złożoność procesu budowlanego w Polsce (konieczność zaprojektowania inwestycji, uzyskanie odpowiedniej dokumentacji, ubieganie się o pozwolenie na budowę i odbiór przez nadzór budowlany) powstały obiekty, które nie są na trwałe związane z gruntem, a które w dowolny sposób można dostosować do potrzeb inwestora. Popularne budynki modułowe, hale namiotowe, "ogrody zimowe" czy kontenery są w teorii traktowane jako ruchomości, mimo, że nie zawsze są w pełni demontowalne (po ich złożeniu nie jest możliwa ich rozbiórka i ponowny montaż w innym miejscu bez istotnego uszkodzenia podzespołów). Takie konstrukcje tworzone są niejako na pograniczu prawa budowlanego, które mówi (w wielkim uproszczeniu), że jeśli obiekt posiada "cztery ściany" i zadaszenie to jest nieruchomością. W znowelizowanej we wrześniu 2020 ustawie art.29 ust.1 dostał brzmienie: "Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: (...) 2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m² powierzchni działki;". Już od kilku lat firmy leasingowe uważniej przyglądają się takim inwestycjom i mniej chętnie udzielają na nie leasingów. Stając się właścicielem takiego obiektu to bowiem one są zobowiązane do odpowiedniej kwalifikacji środka trwałego, co ma wpływ na wysokość rocznej amortyzacji stanowiącej koszt podatkowy oraz (w przypadku uznania obiektu za nieruchomość) ponoszenia dodatkowych kosztów z tytułu podatku od nieruchomości. Dlatego często obecnie, nie chcąc zbędnie ryzykować postępowaniem skarbowym czy administracyjnym, wolą odmówić sfinansowania takiej transakcji.

Reasumując, leasingować można duże inwestycje nieruchomościowe (galerie handlowe, biurowce, kamienice w centrach miast, hale produkcyjne i magazynowe czy centra logistyczne) albo niewielkie obiekty niezwiązane na trwałe z gruntem, o powierzchni do 35m². Sfinansowanie wszystkich pozostałych może być trudne lub niemożliwe, albo może się udać pod warunkiem dobrej dotychczasowej współpracy. Niemniej, z uwagi na bardzo dynamicznie zmieniające się otoczenie prawne oraz bardzo perspektywiczny rynek dla polskiej branży leasingowej, z pewnością sytuacja będzie się zmieniała w perspektywie kilku najbliższych lat. Skontaktujcie się z nami, jeśli rozważacie taką inwestycję lub jeśli pojawią się dodatkowe pytania po lekturze tego artykułu.

Autorem tekstu jest Serwis Doradzanie.eu